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Mittwoch, 10. Dezember 2014

Finanzierung - Allg. Tipps und Infos

Liebe Leser..

nach vielen Gesprächen mit euch habe ich gemerkt, dass vor allem ein Thema nicht die richtige Aufmerksamkeit erhalten hatte..

Und zwar die Finanzierung und Planung der Finanzen beim Hausbau.

Bei einem Projekt wie dem HUF-Haus geht es immer um ein hohes Volumen welches finanziert wird sofern nicht das nötige Kleingeld schon üppig vorhanden ist.

Es steht und fällt damit wie die nächsten 15-35 Jahre aussehen werden und bei einem Schwergewicht der monatlichen Belastung wie dem eines Hauses, vergleiche ich das Ganze gerne mit einem Orchester.

Es klingt einfach nicht gut, wenn nur die Geige spielt.. erst wenn alles zusammenspielt dann ist es auch ein Genuss. Ebenso bei der Finanzierung.. denn Investionen in der Zukunft bleiben ja nicht aus Geschweige denn das man darauf verzichten möchte. Egal ob Auto, Urlaub, Kinder in Ausbildung, Vorsorge usw usw..

Aufgrund der vielfältigen Möglichkeiten die Finanzierung auf die eigene Situation abzustimmen gehe ich hier nur auf Ideen und Ansätze ein.

Auch grenze ich noch mal deutlich ab was die Bank für ein Interesse hat und was wir erwarten können und was nicht.

Die Erwartungshaltung eine wirklich individuelle Strategie zu bekommen wird hier auf breiter Front nur in Ausnahmefällen passieren.

Was interessiert die Bank?
  • Lange den Kunden als Darlehenskunden zu behalten
  • Zusätzliche Sicherheiten zu bekommen
  • Möglichst noch Absicherungen für das Darlehen abzuschliessen
  • Ist die Belastung nach Annahme von Pauschalen tragbar
Was will die Bank nicht?
  • Eine clevere Tilgungsstrategie ( weniger Zinsen = weniger Verdienst für die Bank )
  • Variablität der Darlehensgestaltung
  • Nachlässe auf Darlehen zu geben
  • So wenig wie möglich Sicherheiten
Als erstes ist es sinnvoll eine auf Jahressicht gestaltete Einnahmen-Ausgaben Berechnung zu erstellen. Ohne diese Übersicht kann keine Planung entstehen.
Hier gibt es ein paar Empfehlungen wie z.B Sonderzahlungen und Steuererstattungen immer vorsichtig anzunehmen. Lieber weniger Einnahmen und bei den Ausgaben gerade im Bereich der Lebenshaltungskosten (Einkaufen, Klamotten, Weggehen, Benzin..) etwas höher ansetzen.

Um jetzt schnell in die Simulation mit Haus und anderen Kostenpunkten zu kommen macht es Sinn das auf dem PC anzufertigen, damit man verschiedene Szenarios durchspielen kann.

Normales Einkommen..
Was ist wenn Nachwuchs kommt.. Elterngeld.. und was wenn man dann erst nach 2 Jahren arbeiten will..
Wie wäre es im Falle der Arbeitsunfähigkeit..

Hier wird schnell deutlich, ob der Urlaub weiterhin entspannt klappt und das nächste Auto nicht den Hahn zu weit zudreht.

Als Orientierung haben sich hier einige Richtwerte etabliert..

Autokosten in Summe max. 15% vom Haushaltsnetto.
Kosten für Eigenheim max. 33% vom Haushaltsnetto.

Gerade diese 2 Punkte verschlingen schnell die Hälfte des verfügbaren Einkommens und sind daher entscheidend.

Die gesamten Kosten für das Eigenheim mit 33% anzusetzen ist aus meiner Sicht die Grenze.
Perfekt wären 25%.
Die Bank nimmt auch 40% und das sogar nur für das Darlehen an.

Einfache Simulation.. wenn ein Haushaltsnetto von z.B 5.000€ zur Verfügung steht und 40% alleine für die Hausbelastung draufgehen sind das 2.000€.

Bei 33% wären es "nur" 1.815€. Und bei 25% entsprechend 1.250€.
Der Unterschied ist schon deutlich spürbar und das ist genau die Differenz die es möglich macht alle Sachen unter einen Hut zu bekommen bzw. flüssig zu bleiben.

Es geht ja nicht darum die Finanzierung in die Länge zu ziehen.. eben gar nicht.. es geht darum liquide zu bleiben und mit dieser Liquidität das Richtige anzustellen.

In der Bauphase entsteht ja zusätzlich auch die Doppelbelastung durch die Teilzahlungen die schon geleistet werden. Hier kann man gerade durch den cleveren Abruf der Darlehen die Tilgung etwas herauszögern.

Je nachdem wie lange die Bauphase dauert gibt es auch die bereistellungsfreie Zeit.
Die Zeit in der das Darlehen schon abgeschlossen ist aber noch nicht abgerufen wird.
Damit dies so lange wie möglich kostenfrei bleibt wird diese Zeit vereinbart.
Bei HUF reichen 9 Monate ab Unterschrift.. die sind einfach schnell.
Beim klassischen Bau sind es ja schnell 12 Monate bis das Haus steht oder gar länger.

Darlehenslaufzeit

Hier wird in der Regel eine 10 Jahreskondition gewählt.
D.h solange ist der Zins fix und danach wird zu dem dann gültigen Zins weiterfinanziert.

Je nachdem wie hoch die Rückzahlung bzw. auch die Tilgung ansetze bleiben nach 10 Jahren von 100.000€ Darlehen i.d.R noch ca. 80.000€ übrig.
Das ist der absolut Bankstandard!
Warum? Damit wir länger bei der Bank bleiben.

Die Frage ist nur: "Was ist wenn der Zins ca. 3-4% höher ist?"
In Zeiten niedriger Zinsen ja im Grunde so gut wie sicher, dass der Anschlusszins höher ist.

Und dann?

Dann wird entweder die Rate so hoch gehen, dass die 40% der Belastungsgrenze erreicht werden oder die Laufzeit des Darlehens wird verlängert, um die Belastung zu drücken.

Beides kein gutes Szenario und auch keines worauf die Bank so explizit hinweist.

Das Ganze könnte man umgehen indem man eine 15 Jahreskondition oder gar 20 Jahreskondition nimmt.
Die 15 Jahreskondition rechnet sich nur in den seltensten Fällen. Der Zinsaufschlag ist meist deutlich höher.
Bei 20 Jahren ist es so pauschal nicht zu sagen.

Sondertilgungen

Ein weiteres Szenario sind die Sondertilgungen..
Der Schnitt wirklich geleisteter Sondertilgungen bewegt sich im Rahmen von ca. 5% aller Darlehensnehmer die dieses Recht haben.

Und häufig passiert damit eines:

  • Ich verzichte auf Liquidität
  • Die Anschlussfinanzierung ist trotzdem noch nicht safe
  • Es wird überschätzt was geleistet werden könnte
  • Die Restschuld ist deutlich höher als gedacht, weil der durch den niedrigen Zins schon mathematisch der Effekt einfach nicht so stark greift.
Tilgungsänderung

Manche Banken bieten es an die Tilgung während der Laufzeit variabel zu gestalten.
D.h wenn ich etwas schlanker anfangen möchte aber das Gehalt perspektivisch steigen wird kann ich dann flexibel die Rate anpassen.

Bausparvertrag

Oma & Opa hatten schon einen und wenn man das Produkt genau versteht und die richtige Lösung an der Hand hat ein ungemein wichtiger Baustein. Wichtig.. die richtige Lösung.
Ziel ist es anzusparen, um bei Erreichen der Mindestansparung (i.d.R 40% der Bausparsumme) dann den Anspruch auf ein Darlehen (60% der Bausparsumme) zu haben.
Die Konditionen für diese Verträge werden zum Abschluss fixiert und sind somit für die Zukunft sicher.
Bei günstigen Darlehenszinsen auf jeden Fall eine sinnvolle Option, um auch die Anschlussfinanzierung zu sichern.
Denn genau dafür ist dieser Baustein überwiegend da.
Wenn man das Produkt dann noch geschickt einplant verdient man auch einen Guthabenszins der in etwa hoch ist wie der Darlehenszins.
Dann machen Sondertilgungen definitiv keinen Sinn mehr.


So das war ne Menge und ich hoffe es hat das ein oder andere an Information beeinhaltet.

Es geht um zu viel Geld als das man sich langfristig nicht sorgfältig durchdacht ein Darlehen an die Hacke nagelt.

Dies kann kein persönliches Gespräch ersetzen sollte aber helfen zu wissen worauf man etwas mehr achten könnte.
Details links und rechts davon gibts noch mehr aber dann wäre das ein Skript zum Finanzierungsfachmann ;-)

Am Ende will ich ja das Haus geniessen und eine Perspektive bis zur letzten Rate haben.

Der nächste Post ist schon in Arbeit und ich bin positiv erstaunt wie viele Leser der Blog nach dem Einzug noch auf sich zieht..

Ihr könnt gespannt sein was noch kommt!

Euer Florian

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